在国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据中，广州二手房价实现“五连涨”。2月至6月，广州二手房价指数分别环比上涨0.6%、0.3%、0.5%、0.2%、0.5%，看似已走出房价连续下跌的困境。此前，在2021年9月至2022年1月，广州二手房价指数连续环比下跌了五个月。
广州二手房价“五连涨”在一线城市中较为罕见。国家统计局数据显示，在上半年里，尽管北京二手房价保持上涨势头，但在5月环比下跌0.1%；上海在4月和5月零增长；深圳则仅有4月和5月环比上涨，其余月份均环比下跌。
广州二手房市场率先回暖了吗？多家机构数据显示，当前广州二手房量跌价涨，“五连涨”行情极有可能是因为二手房成交结构生变，豪宅成交比重上升，拉高均价。
广州二手市场成交真实情况不容乐观，维持低位运行状态。
2022年上半年，广州二手房预计成交42002宗（中介网签 自助网签），同比下降44.2%，为近5年新低。
二手住宅网签均价为27468元/平方米，同比跌11.2%。
“虽然上半年利好政策不断，但市场恢复速度不算特别理想，也的确需要一些政策支持。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，目前4个一线城市都没有实质性的政策放松，且一旦放松可能会出现房价快速上涨问题。所以下半年政策是否会放松，关键在于如何平衡上述问题。
目前广州二手客户观望情绪未见好转，不少刚改客户仍持币观望当中。尤其4月份疫情突发影响后，中原二手带看量及新增购房客户数量则呈现稳步微幅下滑的态势。
从成交结构看，广州上半年刚需盘源成交平淡，购房客户购买力下降。
据广州中原研究发展部监测显示，300万元以下盘源成交占比仅73.4%，环比大减4.6%，成交能力远不及去年同期。
相比之下，豪宅成交占比却逐年猛增，从2020年的1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%，净增0.9%。
如天河区受高端盘源成交热度带动，二手网签均价是唯一个逆市上涨的区域，其价格为56006元/平方米，环比微涨0.2%。海珠区3房、4房及以上的改善型户型成交占比分别出现明显回升，占比分别大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分别净增5.6%、1.8%。
广州中原研究发展部认为，刚需表现乏力、大面积改善盘源占比大涨。
一方面，因为刚需客户口袋无粮，市场购买力远不及过去几年，从而导致刚需盘源成交受阻；
另一方面，上半年广州信贷环境明显宽松，首套房贷款利率基本为近几年以来最低位，放款周期也有明显缩短。在这样的情况下，大面积成交占比明显增加。
从报价指数不难看出，2022年上半年业主延续了去年年底的低迷情绪，报价指数持续在低位调整。
今年在4月以后，业主报价指数更是连续下滑，6月份报价指数跌至历史最低位（23.9%）。
多个刚需盘源开始大幅调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。
分区来看，天河、海珠、越秀等中心高价区域议价空间最小，报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%；
而外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大，报价变动分别为4.7%、4.7%。
肖文晓分析，广州二手房市场成交不佳的根本原因，还是因为客户的预期和信心不足。
“广州的经济基础还是比较雄厚，购买力也不缺，但由于预期和信心不足，购房者会先选择推迟买房。”肖文晓指出。
广州中原研究发展部预测，随着疫情的有效控制及后续经济的快速复苏，加上调控利好、信贷利好的加持，预计下半年整体成交氛围或会有所好转，刚需需求再度释放，二手成交量或重回50000宗以上。
具体到各个区，南沙二手成交量跌幅最为明显，黄埔二手房价格分化严重，普通户型价格不同程度下调，而大户型更受青睐。据中原地产数据显示，今年上半年，南沙二手住宅成交仅1410套，同比大跌61.3%。
其原因除了整体大环境低迷之外，还与去年人才购房政策收紧有关。另外，黄埔也同样受人才购房政策影响，成交量大大下滑，上半年二手成交1793套，同比跌幅达54.6%。下跌厉害的还有增城。上半年二手成交量与南沙、黄埔相比虽不算低，达到了3939套，但同比仍然大跌54%。从各区成交量来看，番禺以6059套的优异成绩蝉联榜首，但同比下跌42.8%。海珠以5915套排在第二，同比下跌42.5%；排在第三的是天河，上半年二手成交5201套，同比下跌49%。此外，在2022年上半年成交活跃盘TOP10中，发展成熟的社区大盘依然备受欢迎，如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城、海珠的金碧花园等。社区大盘受欢迎，主要是周边配套齐全、居住氛围相对浓厚，同时二手挂牌量多，买家可以有更多选择。而卖家在面对大量竞争之下，心态也不会太过坚挺，导致挂牌价大幅上涨。遇到着急卖的业主，会更容易淘到笋盘。广州市黄埔区414套非指导价成交房源的详细数据，点击图片可查看大图
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